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- Une SCPI n’est pas un placement garanti. Le capital, les revenus et la revente des parts comportent des risques.
- Cet article présente les 10 principaux risques, par ordre d’importance. On y trouve la perte en capital, la baisse des revenus, la liquidité, le marché immobilier, les taux et l’endettement, la concentration, la société de gestion, la fiscalité, le change et les arnaques.
- Pour chaque risque, vous trouverez son impact possible et les moyens de le limiter.
- Les SCPI affichent généralement un niveau de risque de 3 ou 4 sur une échelle de 1 à 7. C’est un risque modéré, plus faible que celui d’un fonds d’actions de pays émergents, souvent noté 6 ou 7.
En 2025, les SCPI ont versé un taux de distribution moyen de 4,91 %. Mais le prix moyen des parts a reculé de 3,45 %, et la performance globale tombe à +1,46 %. Le rendement d’une SCPI n’a donc rien d’automatique. Si le mécanisme ne vous est pas familier, commencez par la définition d’une SCPI avant d’entrer dans le détail des risques.
Chaque épargnant vit le risque à sa façon, mais certains aléas sont à connaître avant d’investir. Voici les 10 principaux risques d’un placement en SCPI, classés par ordre d’importance. Pour chacun, nous expliquons ce qu’il peut changer pour vous et comment le réduire. Un tableau récapitulatif les rassemble à la fin de l’article.
Le capital investi dans la SCPI n’est pas garanti. Une SCPI peut subir une perte de valeur de ses parts.
Le prix d’une part de SCPI dépend de la valeur du patrimoine géré par la société de gestion. Ce prix peut varier à la hausse comme à la baisse, en fonction de deux facteurs :
- la conjoncture immobilière (voir le risque n°4)
- la façon dont la société de gestion valorise ce parc.
Ce second point est important : c'est la société de gestion qui va s'occuper de l'achat, des travaux, de la rénovation et de l'entretien des biens. Si un maillon de la chaîne est défaillant, le parc peut être dévalorisé, et par conséquent le prix de part peut baisser dans le temps.
Les frais de souscription pèsent aussi sur le capital. Ils représentent en général 8 à 12 % du prix de souscription. Ils sont déjà inclus dans le prix de la part, mais pas dans son prix de retrait. Revendre après deux ou trois ans fait donc souvent perdre de l’argent, même si le prix de part n’a pas bougé. C’est l’une des raisons pour lesquelles la SCPI reste un investissement à long terme.
La valeur des parts de SCPI peut varier à la hausse comme à la baisse. Même si les fluctuations du marché immobilier peuvent être amorties temporairement grâce à l'écart autorisé de 10 % entre le prix des parts et la valeur de reconstitution (valeur d’expertise), ce mécanisme ne constitue en aucun cas une garantie contre la perte de valeur. De plus, bien que le marché immobilier évolue généralement de façon moins volatile que d'autres marchés financiers comme celui des actions, les risques de baisse restent présents et doivent être pris en considération avant tout investissement en SCPI.
Chaque année, la société de gestion de la SCPI fait donc appel à un expert indépendant pour qu'il fasse une estimation de l’ensemble de ses actifs. Cette évaluation détermine la valeur de reconstitution du patrimoine de la SCPI. L'expert regarde les conditions du marché pour définir la valeur des biens. Pour plus de détails, nous vous conseillons de lire notre article sur la valeur de reconstitution.
Comment se prémunir de ce risque ? Avant d’investir, comparez le prix de part à la valeur de reconstitution. Un prix nettement supérieur à cette valeur laisse craindre une baisse. Regardez aussi l’évolution du prix de part sur plusieurs années, pas seulement le taux de distribution. Misez ensuite sur la durée. Une baisse passagère pèse beaucoup moins sur un placement conservé au moins 10 ans, le temps pour l’immobilier de traverser un cycle complet. C’est aussi ce qui détermine qui peut investir dans une SCPI sereinement : un épargnant qui peut immobiliser son capital plusieurs années.
L’investisseur peut subir une érosion du rendement, car les revenus versés aux investisseurs dépendent du paiement des loyers par les locataires. Le montant des loyers versés aux investisseurs n'est donc pas garanti, pour 2 raisons :
- Soit il peut y avoir un défaut de paiement de loyers par certains locataires
- Soit les locaux, immeubles (ou autres …) détenus par la SCPI ne sont pas correctement loués.
Pour ce deuxième cas, les revenus générés par un investissement en SCPI dépendent du Taux d’Occupation Financier (TOF) des biens détenus par la SCPI. Ce dernier correspond au rapport les loyers effectivement perçus à ceux que l’opérateur percevrait dans l’hypothèse où l’intégralité de son patrimoine serait louée. Un taux inférieur à 85% peut provoquer une diminution du montant global des loyers versés par les locataires et par conséquent, une baisse du rendement pour les détenteurs des parts de SCPI.
Il convient toutefois de noter que, la mutualisation des risques permet de limiter les effets d’érosion des rendements. La société de gestion peut en effet contrer une éventuelle baisse de rendement en diversifiant ses investissements (zones géographiques, secteurs différents, types de locataires, etc.).
Comment se prémunir de ce risque ? En diversifiant votre portefeuille de SCPI ! Sur Louve Invest, vous pourrez trier et filtrer les différentes SCPI en fonction de plusieurs critères, géographiques ou sectoriels. Si vous avez besoin d'aide, n'hésitez pas à solliciter nos conseillers experts. Pour aller plus loin, n'hésitez pas à utiliser un simulateur de revenus SCPI afin d'estimer concrètement ce que votre investissement pourrait vous rapporter.
Vous connaissez probablement l’adage: les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les performances passées des SCPI ne sont donc pas un indicateur des performances futures. Ainsi, une SCPI qui affiche un taux de distribution de 7 % une année n'est pas à l'abri d’une baisse les années suivantes.
Des rendements trop élevés risquent en effet d’attirer un nombre conséquent d’acquéreurs qui pourraient alors générer une collecte excessive pour la société de gestion. Cette masse d’épargne devra être rapidement réinvestie, or, il est très compliqué de gérer plus de biens en maintenant un rendement élevé sur la durée. Voilà pourquoi, en moyenne et pour l'ensemble des SCPI, les performances tendent à converger vers 4,5 à 5 % par an.
Le rendement d’une SCPI n’est pas garanti. Les revenus versés, souvent appelés dividendes, dépendent des loyers encaissés. Le taux affiché est aussi un taux brut. Le rendement net perçu par l’épargnant est plus bas une fois les impôts et les prélèvements sociaux payés. Les frais de gestion, autour de 10 à 12 % des loyers, sont eux déjà déduits avant la distribution.
La liquidité limitée est l’un des principaux inconvénients des SCPI. Contrairement à une action, une part ne se vend pas en un clic. La revente dépend de l’arrivée de nouveaux acheteurs.
La liquidité des parts de SCPI fait donc beaucoup parler, car la SCPI ne garantit pas la vente des parts ni le retrait.
En effet, les parts de SCPI ne bénéficient pas de la même liquidité que les valeurs mobilières, comme les actions. Cela signifie qu'il n'est pas aussi facile de vendre une part de SCPI qu'une action. La SCPI reste de l'immobilier, à titre de comparaison, cela peut prendre plusieurs mois pour vendre un appartement.
Le caractère « illiquide » des parts de SCPI peut toutefois être nuancé. Sur une SCPI à capital fixe, les parts s’échangent sur un marché secondaire. La société de gestion y confronte régulièrement les ordres d’achat et de vente pour fixer un prix d’exécution. Sur une SCPI à capital variable, un retrait n’est exécuté que si de nouveaux souscripteurs se présentent. Certaines SCPI peuvent créer un fonds de remboursement pour racheter des parts quand les souscriptions manquent, mais ce fonds ne garantit pas la liquidité. Depuis 2023, plusieurs SCPI ont connu de longues files d’attente. Au 30 juin 2026, 1,9 milliard d’euros de parts attendaient encore preneur, selon l’ASPIM.
Comment se prémunir de ce risque ? La liquidité d'un placement est un critère important à prendre en compte lorsque vous décidez de faire fructifier votre épargne. Dans le cas des SCPI, il est donc important de ne pas y investir son épargne de précaution. Ainsi, pas de mauvaises surprises si vous avez un besoin urgent de fonds ! C'est aussi ce qui détermine qui peut investir dans une SCPI sereinement : un épargnant qui peut immobiliser son capital plusieurs années.
La SCPI est un véhicule d’investissement immobilier qui ne garantit ni le capital, ni les revenus, ni la liquidité.
De l'avis des experts, le placement en SCPI demeure toutefois plutôt sécurisé avec une notation qui oscille généralement entre 3 et 4, sur l’échelle des risques allant de 1 (risque très faible) à 7 (risque très élevé). A titre de comparaison, les actions sont généralement notées 6, et les cryptos par exemple 7 .
En effet, les revenus générés par ce type d’investissement sont « protégés » par le caractère tangible et stable de l'immobilier et par la mutualisation des risques de carence locative. Les SCPI disposent également de fonds en cas de dépenses imprévues par l’intermédiaire du report à nouveau.
Investir en SCPI revient à investir dans l'immobilier. Autrement dit, la SCPI est soumise aux aléas du marché immobilier dans son ensemble, pas seulement le marché immobilier résidentiel (le plus connu), mais aussi celui des bureaux, des commerces, des locaux logistiques ... À titre d’exemple, la crise sanitaire en 2020 a considérablement modifié la dynamique du secteur. On a longtemps cru que le confinement, l'avènement du télétravail ou le report de vacances auraient un impact négatif durable sur l'immobilier de commerces, de bureaux ou d'hospitalité.
En réalité, la crise sanitaire a eu un impact limité sur les SCPI, car les locataires ont dans l’ensemble continué de payer. Le vrai choc est venu ensuite, avec la remontée rapide des taux d’intérêt à partir de 2022. La valeur des immeubles a baissé, et de nombreuses SCPI ont dû réduire le prix de leurs parts entre 2023 et 2025. En 2025, le prix moyen des parts a encore reculé de 3,45 %.
Le risque locatif se mesure d’abord par la vacance locative. Un immeuble vide ne rapporte rien, mais ses charges continuent de courir. La demande locative varie selon les secteurs et les villes. Une gestion locative rigoureuse limite ce risque : renégocier les baux à temps, entretenir les immeubles, choisir des locataires solides.
Les écarts entre secteurs restent importants. En 2025, les SCPI diversifiées ont affiché une performance globale de +6,3 % et les SCPI logistiques de +5,8 %. À l’inverse, le secteur santé et éducation a reculé de 1,3 %, et le résidentiel de 4,5 %.
Il existe aussi un risque de durabilité. Les immeubles peu performants sur le plan énergétique perdent de la valeur avec le durcissement des normes. Le décret tertiaire impose par exemple de réduire fortement la consommation des bureaux d’ici 2030. Une SCPI dont le parc immobilier est ancien devra financer des travaux, au détriment des revenus distribués.
Les SCPI sont confrontées à des risques financiers significatifs liés aux taux d'intérêt et à l'endettement. En premier lieu, l'endettement d'une SCPI peut augmenter sa vulnérabilité face aux fluctuations des taux d'intérêt. Lorsque les taux augmentent, le coût du service de la dette s'accroît, réduisant ainsi les rendements distribués aux associés. Cette situation peut devenir particulièrement précaire si la SCPI détient une proportion importante de dette à taux variable, car elle est alors directement exposée à toute hausse des taux.
L'inflation incite les banques centrales à augmenter les taux d'intérêt pour la contrôler. Or, une hausse des taux d'intérêt peut également affecter la valorisation des actifs immobiliers. Les investissements immobiliers, souvent considérés comme des alternatives aux placements à revenu fixe, deviennent moins attractifs comparativement aux obligations et autres placements financiers à rendement plus élevé. Cela peut entraîner une baisse de la valeur des propriétés détenues par la SCPI, et par conséquent, une diminution de la valeur des parts.
Par ailleurs, dans un contexte de taux élevés, le financement de nouveaux investissements devient plus coûteux, limitant ainsi la capacité de la SCPI à se développer et à diversifier son portefeuille. Cela peut réduire la capacité de la SCPI à générer des revenus locatifs stables et à réaliser des plus-values à la revente.
Enfin, les investisseurs doivent être conscients que les SCPI ayant une structure de capital fortement endettée peuvent être contraintes à des cessions d'actifs dans des conditions défavorables en cas de tension sur les liquidités, ce qui peut impacter négativement leur rentabilité et leur solidité financière à long terme.
Le risque lié à l’endettement concerne aussi l’épargnant qui investit à crédit. Financer ses parts par un emprunt crée un effet de levier. Les intérêts sont déductibles des revenus fonciers, mais les mensualités restent fixes. Si les revenus de la SCPI diminuent, l’effort d’épargne augmente.
Une SCPI trop concentrée sur un secteur est plus exposée aux risques sectoriels. Les bureaux ont par exemple souffert du télétravail et de la hausse des taux. Le risque de marché porte aussi sur une zone géographique. Une mauvaise sélection des actifs au départ est difficile à corriger ensuite. La diversification des biens immobiliers par secteur et par pays réduit ces risques.
La diversification du patrimoine de la SCPI
Tous les secteurs ne traversent pas les crises de la même façon. Ces dernières années, les SCPI de bureaux ont souffert du télétravail, et les SCPI résidentielles et de santé de la hausse des taux. Les SCPI diversifiées et logistiques ont mieux résisté.
Et pour rentrer dans le détail, vous pouvez regarder notre classement des meilleures SCPI du marché par secteur d'activités.
Comment se prémunir de ce risque ? Encore une fois, pensez à bien diversifier, même au sein de la même classe d'actifs. Par conséquent, ne mettez pas toutes vos économies dans une SCPI à la stratégie trop restrictive. Choisissez des SCPI généralistes ou répartissez votre capital entre plusieurs SCPI thématiques. Il est aussi possible de diversifier géographiquement avec des SCPI européennes.
N’hésitez pas à en parler avec un conseiller Louve qui saura vous aiguiller vers les bonnes solutions !
La diversification du patrimoine personnel
Ne jamais mettre ses œufs dans le même panier ! L’immobilier a lui aussi ses cycles de baisse, comme l’ont montré les années 2023 à 2025. L’investisseur avisé cherchera donc à diversifier son patrimoine avec d’autres actifs (livrets garantis, obligations, actions).
Avant tout achat de parts de SCPI, pensez à vous renseigner sur la société de gestion qui gère cette SCPI. Son agrément auprès de l'AMF est par exemple obligatoire. Louve Invest ne propose évidemment que des SCPI gérées par des gérants agréés par l'AMF. Ses performances, son ancienneté ou sa capacité à gérer les actifs pour assurer un rendement locatif font aussi partie des critères à étudier. Bien que cela soit excessivement rare, il peut arriver que la société de gestion en charge de votre SCPI fasse faillite.
La loi prévoit toutefois la possibilité de transférer la gestion d’une SCPI d’une société de gestion agréée par l’AMF à une autre société de gestion agréée si l’une d’entre elles connaît des difficultés. C’est notamment ce qu’il s’est passé lors de la fermeture de l’activité de gestion de portefeuille de Vendôme Capital Partners en janvier 2018. Sa SCPI, Ncap Régions, a été récupérée par la société de gestion Norma Capital.
Comment se prémunir de ce risque ? Choisissez un intermédiaire distributeur de SCPI de confiance ! Louve Invest, par exemple, propose plus de 60 SCPI, toutes gérées par des sociétés de gestion agréées par l’AMFMême si ce n'est pas courant, il arrive que les sociétés de gestion distribuent elles-mêmes leurs propres SCPI. Dans ce cas, il faudra que vous puissiez faire l'analyse vous-même.
Le placement en SCPI est considéré comme un investissement immobilier en direct. De ce fait, la fiscalité applicable aux revenus des SCPI est la suivante :
- les revenus sont taxés au Taux Marginal d’Imposition (TMI),
- ils sont aussi soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,20%,
- et intégrés à la base taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Les plus-values réalisées sur la valeur des parts détenues sont-elles taxées selon le régime de la plus-value immobilière.
Il est toutefois possible d'optimiser son imposition selon ses propres caractéristiques fiscales lorsqu'on investit en SCPI. Pour les contribuables fortement imposés, il est possible d’adoucir la fiscalité de vos SCPI en achetant des parts en nue-propriété, en choisissant des SCPI investies en Europe où le niveau de fiscalité du pays est beaucoup plus faible qu’en France, ou en souscrivant à crédit pour profiter de la déduction des intérêts.
Les conseils de Louve : Vous avez une TMI égale ou supérieure à 30 % et vous avez besoin d'un complément de revenus immédiatement ? Tournez-vous vers des SCPI européennes. Vous avez une TMI égale ou supérieure à 30 % et vous n'avez pas besoin de revenus complémentaires durant les prochaines années ? Pensez au démembrement. Si votre TMI est inférieure à 30 % alors la fiscalité aura moins d'impact pour vous, toutes les options peuvent donc convenir.
Ce danger est spécifique aux SCPI investissant hors de la zone euro. Il signifie que la valeur du patrimoine et les revenus locatifs d'une SCPI sont influencés par les fluctuations de taux de change entre l’euro (devise dans laquelle les revenus vous sont versés) et la devise du pays des actifs (devise dans laquelle les loyers sont perçus). Ces variations peuvent impacter de manière positive ou négative les revenus potentiels et la valorisation des propriétés, affectant ainsi le prix de la part.
Pour saisir ce risque, il est essentiel d'examiner la stratégie des SCPI qui placent leurs fonds en dehors de la zone euro. Il est conseillé d'analyser l'historique des investissements d'une SCPI hors zone euro, en prenant en compte les pays ciblés (leur contexte économique, social et politique), la devise concernée, le moment choisi dans le cycle économique, et le taux de change appliqué.
Comme pour tout investissement, il est important de se méfier des arnaques. Depuis 2019, les escroqueries aux fausses SCPI se multiplient. D’après l’AMF, le préjudice moyen des arnaques aux SCPI s’élève à plus de 63 500 euros par personne avec une chance infime de recouvrer une partie des sommes volées.
Pour éviter toute arnaque, l’AMF a publié plusieurs recommandations et mis en place une liste noire qui recense les fausses SCPI. Nos experts sont là pour vous renseigner et vous aider à faire les meilleurs choix de placements.
Une SCPI est un placement collectif : les risques sont mutualisés entre de nombreux immeubles et locataires. Cela ne les supprime pas pour autant. Quelques règles simples permettent de les atténuer.
- Investir uniquement de l’argent qui peut rester placé 10 ans. Une part de SCPI se revend lentement, et les frais d’entrée mettent plusieurs années à s’amortir. L’épargne de précaution reste sur un livret.
- Répartir son capital entre deux ou trois SCPI, sur des secteurs et des pays différents. La SCPI elle-même ne doit représenter qu’une partie du patrimoine.
- Lire les documents de la SCPI avant de signer. Le document d’informations clés, la note d’information et le dernier bulletin trimestriel donnent l’essentiel, dont le taux d’occupation, l’endettement et les parts en attente de retrait.
- Regarder la performance globale, pas seulement le taux de distribution. Un dividende élevé ne compense pas toujours une baisse du prix de part.
- Choisir un mode de détention adapté à sa fiscalité. Selon la tranche d’imposition, l’assurance-vie, la nue-propriété ou les SCPI européennes allègent nettement l’impôt.
- Passer par un intermédiaire enregistré. Vérifiez son immatriculation sur le registre ORIAS et consultez les listes noires de l’AMF avant de verser le moindre euro.
- Il est possible de lisser son prix d’entrée avec un versement programmé, en investissant un petit montant chaque mois. Les SCPI sont aussi accessibles dans un contrat d’assurance vie, avec un minimum de souscription souvent plus bas. Avant de souscrire, lisez la note d’information et le DIC. Ils détaillent les frais, la stratégie et les risques associés aux SCPI.
Les SCPI offrent une alternative à l’immobilier en direct, sans gestion locative. En tenant compte des risques présentés plus haut, elles peuvent trouver leur place dans un patrimoine diversifié, à condition de les conserver sur le long terme.
Louve Invest permet de souscrire des parts de SCPI en ligne, en une dizaine de minutes, parmi plus de 100 SCPI. L’investissement se suit ensuite depuis un espace personnel. Pour les SCPI à capital fixe, les sociétés de gestion animent aussi un marché secondaire, et nos conseillers peuvent vous en expliquer le fonctionnement.
Louve Invest propose également un accompagnement personnalisé et met à disposition notre guide pour investir en SCPI pour vous aider à sélectionner vos SCPI en toute sérénité. Des conseillers experts sont également disponibles pour répondre à toutes vos préoccupations par téléphone, par mail ou via le chat.
Dernier point (et pas des moindres !), Louve Invest offre un cashback sur le montant investi pour chacune de vos transactions. Cela signifie que si vous investissez 10 000 € via Louve Invest, nous verserons jusqu'à 500 € sur votre compte courant (sur les SCPI éligibles).
Si vous souhaitez creuser le support SCPI, nous pourrons vous accompagner par rapport à votre situation personnelle.
Clément Renault est ingénieur (École des Ponts, MSc Stanford) et alumni Y Combinator W18.
Après avoir été data scientist dans la Silicon Valley puis co‑fondateur de la start‑up de navires autonomes Shone, il revient en 2021 pour lancer Louve Invest, la fintech qui démocratise l’investissement SCPI, qu’il dirige aujourd’hui en tant que CEO.
