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*Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les objectifs de performance mentionnés sont indicatifs et non garantis.
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Investir en SCPI présente un risque de perte en capital.
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L'offre de SCPI s'est considérablement élargie ces dernières années, et il peut être difficile d'identifier celles qui méritent réellement votre attention.
Pour vous aider à faire le tri, nos experts sont disponibles pour vous accompagner et analysent chaque année les meilleures SCPI du marché selon plusieurs critères : rendement, stratégie, diversification, qualité du patrimoine et solidité de la société de gestion.
Lexique
PGA
Performance Globale Annuelle.
TRI
Taux de Rendement Interne.
TD
Taux de Distribution (rendement).
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La Performance Annuelle Globale de l'année 2025 est le Taux de Distribution additionné de la variation du prix de la part sur 2025.
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Leader de la SCPI en ligne avec plus de 590M€ de transactions, Louve Invest a révolutionné les frais en reversant un cashback à ses clients sur une large gamme de SCPI.
Nous vous remboursons 3% du montant investi et même jusqu'à 5% (sur les SCPI éligibles), dans les 10 jours suivant la réception des paiements de la part de la société de gestion. Les sociétés de gestion mettent en général 3 mois à payer Louve Invest.
Par exemple, en investissant 100 000€ avec Louve Invest, vous bénéficiez d'un cashback qui peut monter jusqu'à 5 000€. Pour bien choisir, prenez le temps de comprendre les frais d’un investissement en SCPI.
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Le classement des 10 meilleures SCPI en 2025
Les SCPI au meilleur taux de distribution (TD) en 2025, avec leur performance globale annuelle (PGA) et leur taux de rendement interne (TRI) cible.
Taux de distribution (TD) 2025 publiés par les sociétés de gestion. Les SCPI récentes peuvent afficher des taux élevés lors de leurs premières années notamment dû à l'effet relutif. Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.
Simple, fiable, et transparent
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Un parcours efficace et rapide
Bon à savoir avant d'acheter des SCPI
Pour souscrire, préparez une pièce d'identité, un justificatif de domicile de moins de 3 mois, un RIB et un document qui montre d'où vient l'argent investi.
Une fois vos parts de SCPI achetées, la société de gestion les enregistre et vous envoie une attestation, en général sous quelques semaines.
Les premiers loyers sont versés après le délai de jouissance, une période d'attente fixée par chaque SCPI, souvent de 3 à 6 mois après la souscription.
Combien investir pour
acheter des SCPI ?
L'achat de SCPI est possible dès 100 € sur certaines SCPI. Le bon montant dépend de votre situation, de votre épargne disponible et de votre horizon de placement, d'au moins 10 ans.
Quel mode d'investissement
est fait pour vous ?
Avant d'investir en SCPI, il est essentiel de choisir le mode de détention le plus adapté à vos objectifs. Au comptant, à crédit, en assurance-vie ou en démembrement, chaque solution répond à des objectifs différents : revenus complémentaires, optimisation fiscale ou développement patrimonial.
Investir en SCPI au comptant
Financer son investissement à crédit
Investir via l'assurance-vie
Acheter en démembrement
Nos simulateurs SCPI
Estimez vos revenus, comparez les modes d'investissement et calculez l'impact fiscal avant d'investir. Nos simulateurs sont gratuits et accessibles sans inscription.
Déclarez vos revenus SCPI en 2 min grâce à l’IA Louve
Notre outil analyse vos IFU (Imprimés Fiscaux Uniques) et vous restitue les tableaux complets pour vos déclarations n°2044 et n°2047. Gratuit dans l’app Louve Invest, il couvre déjà plus de 45 sociétés de gestion.
Pour aller plus loin, découvrez comment déclarer ses revenus issus de SCPI.
Pourquoi choisir Louve Invest
pour investir en SCPI ?
Depuis 2021, Louve Invest accompagne les investisseurs qui souhaitent construire leur patrimoine immobilier simplement, avec plus de transparence et de meilleurs avantages.
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Les meilleures SCPI du marché
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Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier, du marché financier et du cours des devises. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis. Investir s’envisage sur le long terme.
Le guide complet SCPI
en vidéo
Pour aller plus loin, lisez notre guide pour investir en SCPI.
Les atouts des SCPI
Bonne accessibilité
Investir dès quelques centaines d’euros et accéder à un patrimoine immobilier professionnel.
Mutualisation des risques
Votre investissement est réparti sur de nombreux locataires, secteurs et immeubles.
Gestion déléguée
Aucune gestion locative : la société de gestion s’occupe des locataires, baux, travaux et encaissements.
Revenus réguliers
Les loyers potentiels perçus par la SCPI peuvent être redistribués sous forme de revenus.
Les risques des SCPI
Risque de perte en capital
La valeur des parts de SCPI peut évoluer à la baisse comme à la hausse.
L’investisseur n’est pas assuré de récupérer le montant initialement investi, notamment en cas de baisse du marché immobilier.
Performance non garantie
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les rendements peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse, selon notamment l’évolution des marchés financiers, immobiliers ou du cours des devises.
Liquidité limitée
La revente des parts peut nécessiter un délai plus ou moins long.
Elle dépend des conditions du marché, du niveau de demande et des modalités propres à chaque SCPI.
L’investisseur doit envisager cet investissement sur un horizon de long terme.
Les chiffres
des SCPI
Au 31 décembre 2025, le marché des SCPI regroupe 232 SCPI gérées par 55 sociétés de gestion, pour une capitalisation totale de 89,09 milliards d'euros. Malgré un environnement immobilier encore exigeant, les SCPI ont enregistré une collecte nette de 4,56 milliards d'euros en 2025, en progression de 29,2 % sur un an, confirmant le retour de l'intérêt des épargnants pour cette classe d'actifs. Un marché profond qui rend l’immobilier accessible grâce aux SCPI, dès quelques centaines d’euros.
En matière de rendement, les SCPI ont affiché un taux de distribution moyen de 4,91 % en 2025, en hausse par rapport à 2024. La performance globale annuelle (PGA) du marché s'est établie à 1,46 %. Certaines SCPI ont même dépassé les 15 % de PGA, illustrant les écarts de performance qui peuvent exister selon les stratégies d'investissement, la répartition géographique et les secteurs immobiliers ciblés.
Le Taux de Distribution (TD) correspond au dividende brut versé sur l'année rapporté au prix de la part. La performance globale annuelle (PGA) d’une année est le taux de distribution additionné de la variation du prix de la part sur la même année. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Meilleures collectes du T2 2026
Au deuxième trimestre 2026, la collecte nette atteint 1,07 Md€ (-4,6 % sur un an). Cinq SCPI concentrent à elles seules plus de 52 % des souscriptions : Comète, Corum Origin, Transitions Europe, Iroko Zen et Épargne Pierre Europe, des véhicules récents, tournés vers l’Europe et sans dette de valorisation.
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les objectifs de performance mentionnés sont indicatifs et non garantis.
SCPI en 2026 :
Dernières actualités
Le marché des SCPI est actif en ce début 2026.
Plusieurs sociétés de gestion ont revalorisé le prix de part de leurs véhicules, signe d'une valorisation patrimoniale en hausse. Autant d'éléments à suivre avant d'investir en SCPI.
Ces mouvements confirment une tendance de fond : les SCPI nouvelle génération, diversifiées à l'échelle européenne, continuent d'attirer les capitaux et de créer de la valeur pour leurs associés.
Optimale
Les associés avaient déjà validé le transfert de gestion vers Aestiam au deuxième trimestre 2026.
Les deux sociétés ont le même actionnaire principal, le fonds BlackFin Capital Partners. Consultim Groupe continuera de distribuer la SCPI via ses réseaux.
En octobre, Optimale a aussi annoncé l’achat de trois commerces à Belz et au Plessis-Robinson pour environ 4,4 M€.
Iroko Zen
Iroko Zen revend aussi un retail park à Avignon pour 11,72 M€. Il avait été acheté 9,39 M€ en juillet 2024.
Cela fait une plus-value de 2,33 M€ (+24,8 %). Les plus-values réalisées en 2026 doivent être versées aux associés en fin d’année.
Iroko Atlas
L’actif est loué à 100 % à quatre locataires. Le principal est la coopérative laitière Tirlán, qui paie près de la moitié des loyers.
Le rendement prévisionnel acte en main est de 8,33 %. Les baux ont une durée ferme moyenne de 6,3 ans.
Comète
Comète possède le terrain et finance l’immobilier. Club Med exploitera le village avec un bail long terme signé en décembre 2025.
L’ouverture est prévue en décembre 2028.
NCap Régions
Tesla occupe tout le bâtiment, où il fait déjà de la vente, de l’après-vente et des essais.
La SCPI possède déjà un autre Tesla Store d’environ 1 500 m² dans la même commune, acheté fin 2022. Elle dépasse 1 Md€ de capitalisation.
Corum Origin
Elle a acheté des commerces à Zaandam (Pays-Bas) pour 24 M€, avec un rendement de 7,4 %, et des bureaux à Rome pour 23,2 M€, avec un rendement de 8,8 %.
La troisième est un bâtiment loué à l’université de Turku, en Finlande. Il a coûté 12,2 M€, pour un rendement de 7,5 %. Ses baux ont encore 10,3 ans à courir.
SCPI :
les questions fréquentes
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), aussi appelée pierre papier, est un fonds immobilier professionnel qui vous permet d'investir dans l'immobilier à partir de quelques centaines d'euros. Concrètement, vous achetez des parts d'un patrimoine immobilier géré par une société de gestion agréée, qui s'occupe de tout : acquisition des biens, gestion locative, travaux et redistribution des loyers. Vous percevez potentiellement des revenus réguliers au prorata de vos parts, sans aucune contrainte de gestion. Reason, par exemple, achète des cliniques, des maisons de retraite et des cabinets médicaux à travers l'Europe, vous en devenez copropriétaire à partir de quelques centaines d'euros.
L'achat de SCPI via Louve Invest se fait en quelques étapes : sélection de la SCPI, signature électronique des documents de souscription, puis virement des fonds.
La société de gestion investit ensuite dans un parc immobilier et vous reverse une quote-part des loyers perçus après le délai de jouissance, proportionnellement au nombre de parts détenues. Vous n'avez aucune gestion à assurer.
Comme tout placement immobilier locatif, les SCPI comportent des risques qu'il est important de connaître avant d'investir :
- Risque de perte en capital : la valeur des parts peut évoluer à la baisse, notamment en cas de correction du marché immobilier. Vous n'êtes pas assuré de récupérer le montant initialement investi.
- Risque sur les revenus : les distributions dépendent du taux d'occupation des immeubles et de la santé financière des locataires. Elles ne sont pas garanties et peuvent varier d'une année à l'autre.
- Risque de liquidité : la revente des parts n'est pas immédiate. Elle dépend de l'existence d'acheteurs sur le marché secondaire ou des conditions de retrait propres à chaque SCPI.
- Risque de change : pour les SCPI investies hors zone euro, les fluctuations de devises peuvent impacter les rendements.
Un investissement en SCPI s'envisage sur un horizon long terme, généralement 8 à 10 ans minimum.
Il n'existe pas de minimum universel : chaque SCPI fixe librement son prix de part et son ticket d'entrée. La pierre papier reste accessible dès quelques centaines d'euros sur certaines SCPI, ce qui permet d'investir progressivement sans mobiliser un capital important.
Sur Louve Invest, vous pouvez investir sur plus de 60 SCPI, avec des tickets d'entrée variables selon les sociétés de gestion. Il est également possible d'acheter des SCPI à crédit, ce qui permet de construire un patrimoine immobilier sans apport initial conséquent, sous réserve d'acceptation par l'établissement prêteur.
Le montant à investir doit toujours être calibré en fonction de votre situation financière, de votre épargne de précaution et de votre horizon d'investissement.
La quasi-totalité des SCPI appliquent un délai de jouissance entre la date de souscription et le début des distributions. Ce délai est généralement compris entre 1 et 6 mois selon les SCPI. Il correspond au temps nécessaire à la société de gestion pour déployer les capitaux collectés.
Pendant cette période, vous êtes bien associé et propriétaire de vos parts, mais vous ne percevez pas encore de revenus. Ensuite, les distributions éventuelles sont versées selon la fréquence définie par la SCPI : le plus souvent trimestriellement, parfois mensuellement pour certaines SCPI récentes.
Pour connaître le délai de jouissance exact d'une SCPI, consultez sa fiche sur Louve Invest ou son document d'information clé (DIC), disponible avant toute souscription.
Les SCPI intègrent deux types de frais principaux. Les frais de souscription (entre 0 % et 12 % selon les SCPI) sont prélevés à l'entrée et rémunèrent les réseaux de distribution. Les frais de gestion annuels (entre 10 % et 15 % des loyers perçus) sont déduits du rendement brut avant redistribution.
En tant que courtier digital, Louve Invest perçoit une commission de la société de gestion lors de chaque souscription. Sur les SCPI éligibles, nous reversons intégralement une partie de cette commission sous forme de cashback (jusqu'à 5 % du montant investi). C'est l'un des avantages SCPI propres à Louve Invest : vous récupérez une partie des frais directement sur votre compte bancaire.
Ce cashback constitue un avantage financier réel, mais il ne doit pas être le critère principal de sélection d'une SCPI. La qualité de la société de gestion, la solidité du patrimoine et la cohérence avec votre profil restent les critères déterminants.
La liquidité des parts de SCPI est limitée. C'est une caractéristique structurelle de la pierre papier qu'il faut intégrer avant d'investir.
La revente dépend du type de SCPI. Pour les SCPI à capital variable, la société de gestion peut racheter vos parts si la demande de nouveaux investisseurs est suffisante. Pour les SCPI à capital fixe, la cession passe par un marché secondaire, où vous devez trouver un acheteur.
Dans tous les cas, les délais peuvent varier de quelques semaines à plusieurs mois selon les conditions du marché. C'est pourquoi un investissement en SCPI s'envisage toujours sur le long terme et ne doit jamais mobiliser une épargne dont vous pourriez avoir besoin à court terme.
Il n'existe pas de "meilleure SCPI" universelle : le choix dépend entièrement de votre situation personnelle et de vos objectifs. Plusieurs critères sont à analyser : votre objectif principal (revenus complémentaires, préparation à la retraite, constitution de patrimoine, transmission), votre horizon d'investissement, votre tranche marginale d'imposition, qui orientera vers des SCPI en direct ou via assurance-vie, voire vers des SCPI européennes à fiscalité allégée et votre tolérance au risque. La diversification entre plusieurs SCPI (secteurs, géographies, sociétés de gestion différentes) est généralement recommandée pour limiter la concentration du risque. Nos conseillers Louve Invest peuvent vous accompagner gratuitement pour construire une allocation cohérente avec votre profil. Vous pouvez également utiliser notre simulateur SCPI pour estimer les revenus potentiels selon votre apport.
L'horizon recommandé est de 8 à 10 ans minimum. Ce n'est pas une obligation légale, mais une réalité économique : les frais de souscription à l'entrée (8 à 12 %) ne s'amortissent qu'avec le temps.
Par exemple, si vous investissez 1 000 €, environ 100 € partent en frais dès le départ, vous générez donc des revenus sur 900 € seulement, pas sur 1 000 €.
Il faut plusieurs années de loyers perçus pour récupérer cet écart. En dessous de 8 ans, le rendement net peut être décevant, voire négatif. Au-delà, la valeur des actifs immobiliers se valorise généralement sur le long terme et les revenus accumulés compensent largement ces frais initiaux.
En souscrivant directement auprès d'une société de gestion, vous accédez uniquement à ses SCPI, sans comparaison possible ni avantage financier.
Passer par Louve Invest vous donne accès à plus de 60 SCPI de gestionnaires différents sur une seule plateforme, avec des outils de simulation et de comparaison. Surtout, notre modèle de cashback vous reverse une partie de notre commission. Le coût d'investissement, lui, reste identique.
Les revenus de SCPI sont généralement imposés comme des revenus fonciers : ils s'ajoutent à vos autres revenus et sont soumis à votre tranche marginale d'imposition (TMI) ainsi qu'aux prélèvements sociaux (17,2 %). Plus votre TMI est élevée, plus la fiscalité est impactante, ce qui peut rendre l'investissement via l'assurance-vie ou la nue-propriété plus pertinent selon votre situation. Pour vous aider à déclarer vos revenus simplement, Louve Invest met à disposition un outil IFU qui regroupe toutes les informations fiscales liées à vos parts. Un conseiller Louve peut également vous aider à choisir la structure fiscale la plus avantageuse à votre situation.
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