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- Bien comparer des SCPI, c’est croiser 5 critères de comparaison : le rendement, les frais, la diversification, la liquidité et la pérennité (dont le taux d’occupation financier, ou TOF). Aucun ne suffit seul, quel que soit le type de SCPI.
- Le taux de distribution 2025 ne dit pas tout de la performance d’une SCPI : Primovie (Praemia REIM) a versé 4,04 %, mais la baisse du prix de ses parts ramène sa performance globale à −7,31 %.
- Le coût d’investissement varie fortement : les frais d’entrée vont de 0 % à près de 12 % (11,96 % pour Corum Origin). Les SCPI sans frais d’entrée se rattrapent souvent sur les frais de gestion, jusqu’à 18 % des loyers.
- Notre comparateur SCPI gratuit met jusqu’à 3 SCPI côte à côte selon votre montant et votre profil d’investisseur : revenus mensuels, frais, cashback, prix d’une part et délai de jouissance.
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un organisme de placement collectif qui permet d’investir dans des actifs immobiliers. L’objectif de la SCPI est de collecter de l’argent pour investir dans un patrimoine immobilier qui a pour vocation d’être loué par d’autres acteurs.
Investir dans une SCPI présente de nombreux avantages. Elle permet de diversifier vos placements tout en mutualisant vos risques, étant donné qu’une même SCPI peut investir dans différents projets immobiliers.
Cependant, les SCPI ne proposent généralement aucune garantie à la fois sur le montant des dividendes ou le potentiel prix de revente. Elles présentent donc des risques qui peuvent être significatifs.
Par ailleurs, afin d’investir dans une SCPI, vous devez vous acquitter de frais d’entrée et/ou de frais de gestion qui peuvent varier de manière non négligeable d’une SCPI à l’autre.
Le choix d'une SCPI n'est donc pas anodin, il est important de prendre le temps de les comparer sur différents aspects. Nous vous présentons ici les principaux critères de sélection ainsi qu'un comparatif par critère des différentes SCPI. Pour bien débuter, n'hésitez pas à consulter notre guide pour investir en SCPI afin de maîtriser les fondamentaux avant de vous lancer.
Comparer des SCPI demande de croiser cinq critères. Aucun ne suffit seul : une SCPI peut afficher un rendement élevé avec des frais lourds, ou un patrimoine solide mais peu liquide. Chaque critère est détaillé ci-dessous.
Le rendement : taux de distribution, performance globale et TRI
Depuis le 1 janvier 2022, le TD (taux de distribution) des SCPI a remplacé le TDVM (taux de distribution sur la valeur de marché) pour calculer le rendement d’une SCPI.
Cet indicateur permet de comparer efficacement les performances des SCPI de manière homogène. Le taux de distribution reflète la rentabilité annuelle des investissements réalisés par la SCPI.
Le taux de distribution peut s’obtenir simplement grâce au calcul suivant : dividendes bruts annuels (avant fiscalité et prélèvement libératoire) divisés par le prix de souscription au 1e janvier de la même année.
Cet indicateur est, de toute évidence, essentiel dans la comparaison des SCPI. Il constitue un critère à ne pas négliger. Pour autant, l’analyse des investissements ne peut nullement se réduire au taux de distribution. Elle doit être enrichie par d’autres critères permettant d’avoir une vision plus complète des SCPI. De plus, rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Le taux de distribution est aujourd’hui l’indicateur de référence pour évaluer le rendement d’un investissement en SCPI, mais il ne correspond qu’à une information annuelle, calculée sur une base normalisée. Il permet de comparer les SCPI entre elles, mais ne constitue en aucun cas une réponse suffisante pour sélectionner un fonds patrimonial adapté à sa situation.
Le taux de distribution : un indicateur clé mais partiel
Le taux de distribution :
- correspond au revenu brut distribué sur une année,
- est exprimé en pourcentage du prix de la part,
- permet d’identifier les SCPI offrant un rendement élevé sur une période donnée.
- la durabilité de la performance,
- ni l’évolution de la valeur des parts de SCPI,
- ni la qualité du patrimoine sous-jacent.
Il est donc très utilisé dans les classements et les comparatifs SCPI, au même titre que la liste des SCPI à comparer que nous tenons à jour avec leurs indicateurs clés.
Un taux élevé une année donnée ne constitue pas un maximum garanti, ni une promesse de rendement futur.
Le TRI : la performance sur plusieurs années
Pour enrichir l’analyse, il est indispensable d’intégrer le TRI (Taux de Rendement Interne).
Contrairement au taux de distribution, le TRI :
- mesure la performance globale sur plusieurs années,
- intègre à la fois les revenus perçus, l’évolution du prix de la part, et les frais,
- permet une comparaison plus pertinente entre différents fonds ou supports patrimoniaux.
Le TRI est particulièrement utile pour :
- analyser une SCPI sur une période de 5, 10 ou 15 ans,
- comparer des stratégies différentes (SCPI de rendement, SCPI européennes, SCPI récentes),
- replacer la performance dans une logique patrimoniale de long terme.
En pratique, une SCPI avec un taux de distribution élevé mais un TRI faible peut révéler une érosion de la valeur des parts dans le temps. N'hésitez pas à également vous renseigner sur les avis des SCPI.
Le taux de distribution, le TRI et les autres indicateurs de performance sont des données historiques. Ils ne constituent ni une garantie, ni une promesse de rendement.Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.L’investissement en SCPI comporte des risques, notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et une durée de placement recommandée longue.Avant de choisir une SCPI, il est essentiel de procéder à une analyse personnalisée de sa situation patrimoniale et fiscale
Les frais : souscription, gestion et autres frais
Les frais liés aux SCPI peuvent varier significativement d’une SCPI à l’autre. Au moment de choisir celle dans laquelle vous voulez investir, prenez le temps de parcourir les frais dont vous devrez vous acquitter.
L’objectif de ces frais est de rémunérer à la fois le travail du distributeur ainsi que le gestionnaire des SCPI. Il existe deux grands types de frais : les frais de souscription et les frais de gestion.
- Les frais de souscription sont considérés comme des frais directs, c’est-à-dire qu’ils sont directement prélevés sur le capital investi, mais se font ressentir à la sortie de l’investissement. Ils se situent généralement entre 7 % et 12 %. De plus en plus de gestionnaires proposent des SCPI sans frais de souscription.
- Les frais de gestion sont, quant à eux, des frais indirects. Le montant de ces frais est déduit du profit réalisé par l’investissement. Vous toucherez donc effectivement vos dividendes minorés des frais de gestion. Ils oscillent eux aussi entre 7 % et 18 %, autour de 12 % en moyenne.
Ces frais ne sont pas à négliger car ils peuvent sérieusement amputer les bénéfices que vous pouvez recevoir de vos investissements.
En pratique, les frais constituent un point clé de toute décision d’investissement immobilier en SCPI. Un bon comparatif des frais de SCPI ne doit pas se limiter à un seul taux affiché, mais reposer sur une analyse globale, basée sur plusieurs données structurantes : frais de souscription, frais de gestion annuels, prix de la part, valeur de retrait, valeur de reconstitution, minimum de souscription et politique de distribution.
Frais de souscription : un impact à long terme
Les frais de souscription, aussi appelés commission de souscription, correspondent au coût d’entrée dans le produit. Ils sont intégrés dans la valeur de souscription et se matérialisent principalement à la sortie, via la valeur de retrait.
- En 2025, la majorité des SCPI traditionnelles affichent encore des frais compris entre 7 % et 12 %.
- À l’inverse, certaines SCPI n’appliquent aucun frais de souscription. Elles se rémunèrent autrement, avec des frais de gestion plus élevés et souvent des frais de retrait les premières années.
Ce point est essentiel dans une simulation SCPI, notamment pour les investisseurs ayant un horizon court ou moyen terme.
La moyenne des frais de souscription se situe autour de 9 %. Certaines SCPI proposent des frais de souscription relativement élevés par rapport aux autres.
Au contraire, certaines n’affichent aucuns frais de souscription comme Iroko Zen, Neo, Remake Live ou des frais de souscription très inférieurs à la moyenne. Ne vous précipitez pas pour autant vers les SCPI avec les frais les plus faibles, prenez le temps de jeter un coup d’œil aux frais de gestion également.
Frais de gestion annuels : un prélèvement continu
Les frais de gestion annuels sont prélevés directement sur les loyers encaissés par la SCPI. Ils rémunèrent :
- la gestion locative,
- l’arbitrage du patrimoine,
- la relation investisseurs,
- la structuration juridique et fiscale.
Ces frais varient selon :
- la catégorie de SCPI (bureaux, commerce, européenne),
- la taille du fonds et sa capitalisation,
- le nombre d’immeubles et de locataires.
Ils ont un effet direct sur le revenu distribué. Le taux de distribution affiché est d’ailleurs déjà net de ces frais.
En moyenne, les frais de gestion des SCPI se situent autour de 12 %. Cependant, ils peuvent varier sensiblement d’une société à l’autre ; ils oscillent entre 7 % et 18 %.
Des SCPI comme Néo, Remake Live ou GMA Essentialis se situent dans le haut de la fourchette.
À l’inverse, des sociétés comme Cœur d’Europe, Cap’Heberglmmo ou Placement Pierre offrent leurs investissements à des frais beaucoup plus faibles.
Comme pour les frais de souscription, faites attention à ne pas vous focaliser uniquement sur les frais de gestion, et pensez à prendre en compte les autres critères évoqués.
Des frais de gestion élevés ne sont pas un défaut en soi, tant que la performance globale reste solide une fois ces frais payés.
Pour aller plus loin, notre comparatif des frais de SCPI détaille ces frais SCPI par SCPI.
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.
Pourquoi analyser les frais avec d’autres indicateurs ?
Comparer les frais seuls n’a que peu d’intérêt. Une SCPI avec des frais élevés peut rester attractive si :
- sa valeur de reconstitution est supérieure au prix de la part,
- sa gestion est performante,
- son positionnement patrimonial est cohérent.
À l’inverse, une SCPI sans frais n’est pas automatiquement un meilleur produit si sa stratégie ou son patrimoine est moins robuste.
C'est pourquoi un outil comparateur, un tableau clair ou un classement SCPI est indispensable pour répondre à chaque situation patrimoniale, qu'il s'agisse d'un investissement en direct, via une assurance vie, ou dans une logique long terme. Une fois ces éléments réunis, reste à trancher : nous détaillons comment choisir sa SCPI selon votre objectif de revenus et votre horizon de placement.
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.
La diversification : secteurs, pays et locataires
La plupart des investissements des SCPI sont diversifiés puisqu’elles gèrent des portefeuilles de plusieurs biens immobiliers. Cependant, le degré de diversification varie d’une SCPI à l’autre. Plus il est élevé, plus le risque associé à une SCPI est faible.
Un portefeuille diversifié peut être atteint de différentes manières. Une SCPI peut investir dans des biens immobiliers situés dans des zones géographiques différentes. Cela permet de limiter les risques liés à la conjoncture économique propre à un pays ou à une région.
Il est également recommandé de trouver une SCPI investissant dans des biens immobiliers de nature différente pour éviter d’être dépendant des performances financières d’un secteur en particulier.
Ainsi, un portefeuille bien équilibré d’une SCPI pourra regrouper différents investissements à usage commercial (santé, éducation, etc.) ou alors des biens résidentiels.
La liquidité : pouvoir revendre ses parts ?
Ce qu’on appelle liquidité des parts d’une SCPI est la possibilité de pouvoir les revendre à tout moment sur le marché et de récupérer ainsi le capital investi. Plus une part est dite liquide, plus vous pourrez la céder rapidement.
Il existe deux types de SCPI : les SCPI à capital fixe et celles à capital variable.
Dans le premier cas, vous pouvez à tout moment mettre en vente vos parts au prix que vous souhaitez et attendre que quelqu’un les achète. Dans le second cas, la société de gestion de la SCPI se charge des parts que vous voulez céder à un prix fixé.
Les SCPI à capital variable sont en principe plus liquides. Mais un retrait n’est exécuté que si de nouveaux souscripteurs se présentent. Au 30 juin 2026, 1,9 milliard d’euros de parts attendaient encore preneur sur le marché, selon l’ASPIM. La liquidité reste néanmoins l'un des risques des SCPI à surveiller, car elle peut varier selon les conditions du marché et la taille du fonds.
La pérennité : TOF, report à nouveau et endettement
Réussir à évaluer la pérennité d’un investissement n’est pas une tâche aisée. Par définition, il est impossible de prévoir les rendements futurs d’une SCPI. Cependant, certains indicateurs peuvent vous aider à mieux anticiper les performances futures.
- Le Taux d’Occupation Financier (TOF) : il renvoie au montant effectif des loyers collectés par la SCPI divisé par le montant total facturable si l’intégralité du patrimoine de la SCPI était louée.
- Le report à nouveau (RAN) : il correspond aux bénéfices mis en réserve les années précédentes. On l’exprime souvent en jours de distribution. Un RAN de 30 jours permet de verser environ un mois de dividendes sans nouveaux loyers, par exemple pour lisser une baisse passagère.
- La Provision pour Gros Entretien (PGE) : il s’agit des montants mis de côté afin de faire face aux travaux de rénovation, de réparation ou de mise aux normes à prévoir.
- L’endettement : la part des immeubles financée par emprunt. Plus il est élevé, plus la SCPI est sensible à une hausse des taux.
- La valeur de reconstitution : elle sert de référence au prix de part. Un prix nettement au-dessus de cette valeur expose à une baisse future.
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.
Voici un comparatif de 10 SCPI représentatives des principales stratégies du marché, présentées par ordre alphabétique. Il ne s’agit pas d’un classement. Le tableau suit la logique de l’investisseur : ce qu’il donne, ce qu’il attend, ce qu’il reçoit, et la solidité de la SCPI. Comparez notamment le taux de distribution et la performance globale. Primovie a versé 4,04 % en 2025, mais la baisse du prix de ses parts ramène sa performance globale à −7,31 %. Pour un classement selon la performance, consultez notre sélection des meilleures SCPI.
Comment lire ce tableau ?
- Je donne : Le prix de part est le montant d’une part de SCPI. Les frais d’entrée sont compris dans ce prix. Ils correspondent à l’écart avec la valeur de retrait, c’est-à-dire ce que vous récupéreriez en revendant tout de suite. Les frais de gestion sont prélevés chaque année sur les loyers encaissés, avant le versement des dividendes. Une SCPI sans frais d’entrée compense souvent par des frais de gestion plus élevés, comme Iroko Zen ou Remake Live.
- J’attends : Le délai de jouissance est le temps qui sépare la souscription du premier dividende. Pendant cette période, l’argent est investi mais ne rapporte rien.
- Je reçois : Le taux de distribution mesure les dividendes versés en 2025, rapportés au prix de part. La performance globale y ajoute l’évolution du prix de part sur l’année. Primovie a ainsi versé 4,04 %, mais la baisse du prix de ses parts ramène sa performance globale à −7,31 %. Iroko Zen et Transitions Europe affichent au contraire une performance globale supérieure à leur taux de distribution, car le prix de leurs parts a augmenté.
- Solidité : Le taux d’occupation financier (TOF) indique la part des loyers réellement encaissés. Sous 90 %, il mérite une explication. La capitalisation donne la taille de la SCPI. Une grosse SCPI répartit son risque sur plus d’immeubles, sans être à l’abri d’une baisse, comme le montre Primovie.
Un comparateur de SCPI est un outil de comparaison qui place plusieurs SCPI côte à côte, avec les mêmes critères et pour le même montant investi. Les plaquettes des sociétés de gestion ne présentent pas toujours leurs chiffres de la même façon. Le comparateur ramène tout à une base commune, ce qui permet d’analyser les SCPI d’un coup d’œil avant d’en sélectionner une.
Les données utilisées par notre comparateur
Notre comparateur s’appuie sur la base open data SCPI de Louve Invest, consultable librement et mise à jour régulièrement. Elle réunit plus de 110 SCPI, des plus connues comme Activimmo, Épargne Pierre ou Wemo One aux plus récentes. Les chiffres affichés sont lus directement dans cette base à chaque utilisation : vous comparez donc toujours les dernières données disponibles.
Les critères de comparaison retenus
Pour chaque SCPI sélectionnée, le comparateur affiche :
- Les revenus mensuels : montant investi × taux de distribution ÷ 12. Le taux utilisé est celui de l’année précédente (taux de distribution 2025) ou, à défaut, l’objectif annoncé par la société de gestion.
- Les frais de souscription : montant prélevé à l’entrée, calculé à partir de l’écart entre le prix de souscription et le prix de retrait de la part.
- Le cashback Louve Invest : la part des frais qui vous est reversée lorsque vous investissez via Louve Invest.
- La capitalisation : la taille de la SCPI, un indicateur de sa solidité et de la diversification de son patrimoine.
- La fréquence des loyers : versement mensuel ou trimestriel.
- Le délai de jouissance : le nombre de mois avant de percevoir vos premiers revenus.
- Le prix d’une part : le ticket d’entrée de la SCPI.
Un exemple concret
Pour 10 000 € investis dans Transitions Europe, le comparateur affiche aujourd’hui 63,33 € de revenus mensuels (taux de distribution 2025 de 7,60 %), 1 000 € de frais de souscription et 300 € de cashback Louve Invest.
Ajoutez Epsicap Nano et la SCPI Comète, et l’outil de comparaison fait apparaître les écarts en un coup d’œil :
- Comète offre le meilleur rendement 2025 des trois : 9 %, soit 75 € par mois.
- Epsicap Nano a le coût d’investissement le plus faible : 500 € de frais d’entrée contre 1 000 € pour les deux autres, pour 58,42 € de revenus mensuels.
À titre de repère, le rendement moyen des 94 SCPI de notre base qui ont publié un taux 2025 est de 5,70 % (moyenne simple). Les revenus affichés sont bruts : votre rendement net dépend ensuite de votre fiscalité.
La projection sur 20 ans
Comme un simulateur gratuit, le graphique montre l’évolution du gain potentiel cumulé, année après année, sur 20 ans. Pour Transitions Europe, il atteint 15 200 € au bout de 20 ans pour 10 000 € investis.
Le scénario retenu est volontairement prudent : il ne prévoit aucune revalorisation du prix de la part et applique le taux de distribution de la SCPI (5 % lorsqu’il n’est pas communiqué). Les revenus ne sont pas réinvestis. La performance d’une SCPI n’étant jamais garantie, les revenus réels peuvent varier à la hausse comme à la baisse.
Ce que le comparateur ne remplace pas
Le comparatif SCPI est un point de départ, pas une analyse approfondie. Certains critères n’y figurent pas : taux d’occupation financier (TOF), endettement, répartition géographique, stratégie, capital variable ou fixe, label ISR (investissement socialement responsable)…
Ils comptent autant que le rendement dans l’analyse des risques. Les sociétés civiles de placement immobilier exposent à des risques d’investissement réels : risque de perte en capital, risque de liquidité, risque financier lié à l’endettement.
Pour choisir une SCPI adaptée à votre profil d’investisseur et à votre stratégie de gestion de patrimoine, vous pouvez consulter un conseiller Louve Invest gratuitement et bénéficier de conseils d’experts. Vous pouvez aussi consulter notre classement des meilleures SCPI ou notre guide complet pour investir en SCPI.
Il existe des plateformes pour vous aider à investir dans des SCPI en vous guidant pas à pas dans les démarches et en sélectionnant des SCPI dont la note d’information a reçu le visa de l’AMF.
Louve Invest vous permet d'investir des montants faibles (100 € minimum) dans des actifs diversifiés gérés par des experts. L'achat de parts de SCPI s'y fait entièrement en ligne, sur un catalogue de plus de 100 SCPI.
Si vous débutez en investissements, vous aurez accès gratuitement à un conseiller financier qui vous aidera à y voir plus clair. Chez Louve Invest, vous bénéficiez également d’un cashback sur les SCPI avec frais de souscription.
Vous l’aurez compris, aucun critère n’est à négliger dans le choix d’une SCPI. Prenez le temps de comparer les frais de gestion, les frais de souscription, les rendements, le degré de diversification, le degré de liquidité.
Il est important de comprendre la stratégie d’investissement de la SCPI que vous choisissez. Regardez dans quels pays elle est implantée et dans quel type d’actif, elle investit.
Cet exercice n’est pas toujours facile et demande du temps, n’hésitez pas à avoir recours à des spécialistes comme Louve Invest pour vous aider dans cette démarche.
Clément Renault est ingénieur (École des Ponts, MSc Stanford) et alumni Y Combinator W18.
Après avoir été data scientist dans la Silicon Valley puis co‑fondateur de la start‑up de navires autonomes Shone, il revient en 2021 pour lancer Louve Invest, la fintech qui démocratise l’investissement SCPI, qu’il dirige aujourd’hui en tant que CEO.
