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- Comète arrive en tête du classement 2025, avec un taux de distribution (TD) 2024 de 11,18 %, devant Osmo Énergie (9,33 %) et Transitions Europe (8,25 %). Ces trois SCPI ont été créées entre 2022 et 2024.
- Le TD moyen du marché remonte à 4,72 % en 2024, contre 4,52 % en 2023. C'est son plus haut niveau depuis 2015, malgré une collecte en net recul.
- Les SCPI diversifiées dominent le classement, avec un TD moyen de 6,60 % et les 12 premières places.
- Les SCPI européennes font mieux que les françaises, avec un TD moyen de 6,25 % contre 5,16 %, et 12 places sur 15 dans le TOP 15.
- Un bon rendement passé ne suffit pas pour choisir. Il faut aussi regarder le taux d'occupation, les frais, l'évolution du prix de part, l'exposition aux devises et votre horizon de placement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
- Le classement de l’an dernier reste disponible. Retrouvez notre historique de classement des SCPI en 2024, établi sur les taux de distribution 2024.
En 2024, le classement du taux de distribution (TD) met en avant de nouveaux leaders, et ce sont surtout de jeunes SCPI qui prennent la tête.
Comète entre directement à la première place avec 11,18 %, devant Osmo Énergie (9,33 %) et Transitions Europe (8,25 %), qui menait le classement l'an dernier. Juste derrière, Upêka (7,96 %), Remake Live (7,50 %) et Iroko Zen (7,32 %) complètent le top 6.
Au total, 7 SCPI dépassent les 7 % de taux de distribution en 2024. L'écart entre la meilleure et la moins bonne SCPI de l'échantillon atteint 8 points, contre 6 points en 2023.
La tendance de fond est nette. 80 % des SCPI du TOP 15 sont des SCPI diversifiées, et les 12 premières places leur reviennent.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties.
Ce classement repose uniquement sur des données communiquées par les sociétés de gestion. Il porte sur un échantillon de 67 SCPI et ne contient aucune estimation de notre part.
Les SCPI sont classées selon leur taux de distribution 2024, calculé selon les règles de l'ASPIM. C'est le dividende brut versé au titre de l'année, divisé par le prix de souscription au 1er janvier de cette même année.
Pour chaque SCPI, nous indiquons aussi son TD 2023, l'évolution entre les deux années, sa stratégie et sa zone géographique. Pour le classement le plus récent, vous pouvez découvrir les meilleures SCPI sur notre article dédié.
Une SCPI lancée en cours d'année ne peut pas afficher de taux de distribution sur cette année. Les TD annualisés, calculés à partir de quelques mois de distribution, ne sont donc pas retenus dans ce classement.
Un classement par rendement ne dit pas tout. Avant de choisir une SCPI, il faut aussi regarder :
- son taux d'occupation financier, c'est-à-dire la part des loyers réellement perçus par rapport aux loyers possibles ;
- ses frais, à l'entrée, en gestion et à la sortie ;
- l'évolution de son prix de part et de sa valeur de reconstitution ;
- son exposition aux devises pour les SCPI qui investissent hors zone euro ;
- votre horizon de placement, d'au moins 8 à 10 ans.
Bien que toujours présente sur le podium 2024, Transitions Europe perd deux places au profit de Comète et d'Osmo Énergie. Ces deux SCPI font leur entrée dans le classement directement à la première et à la deuxième place.
Comète dépasse la barre des 11 % et Osmo Énergie celle des 9 %, bien au-dessus des 8,16 % que Transitions Europe affichait en 2023.
Ces deux taux doivent être lus avec recul. Selon les règles de l'ASPIM, ils sont calculés sur le prix de la part au 1er janvier 2024. Pour Comète, il s'agissait du prix de la part sponsor. Calculé sur le prix de souscription actuel, son TD serait de 10,62 %. Pour Osmo Énergie, il s'agissait du prix de la part fondateur, de 150 €, soit deux fois moins que le prix actuel de 300 €.
Les 3 SCPI les plus performantes en 2024 affichent un TD moyen de 9,59 %, contre 7,69 % pour le TOP 3 de 2023, soit près de 2 points de plus. Même si le TD moyen du marché progresse peu, l'écart se creuse entre les très bonnes SCPI, qui maintiennent ou améliorent leur TD, et celles qui continuent de souffrir du contexte économique.
Nouveau classement des SCPI, selon TD 2024 :
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties.
Ancien classement des SCPI, selon TD 2023 :
En 2023, 3 SCPI sans frais d'entrée figuraient dans le TOP 5 des meilleurs rendements, avec Remake Live en 2ᵉ position, Iroko Zen en 3ᵉ et Novaxia Néo en 4ᵉ. Leur modèle avait donc déjà fait ses preuves.
En 2024, les SCPI sans frais d'entrée restent bien placées, mais ce ne sont plus tout à fait les mêmes. On en compte 3 (surlignées en jaune) dans le TOP 15 :
- Upêka (4ᵉ),
- Remake Live (5ᵉ),
- Iroko Zen (6ᵉ).
Novaxia Néo, à l'inverse, sort du TOP 15. Son TD recule de 7,7 % et la place en 20ᵉ position, avec 6,01 %.
Rappelons que ces SCPI sans frais sont aussi des SCPI récentes, ce qui participe en partie à leur succès.
Le classement 2024 met en évidence un phénomène très clair : les SCPI jeunes tirent largement leur épingle du jeu.
Le podium est parlant. Comète a été créée en 2023, Osmo Énergie en 2024 et Transitions Europe en 2022. Dans le TOP 15, 13 SCPI ont été créées en 2020 ou après. Seules PFO (1992) et Cap Foncières et Territoires (2014) font exception.
Avec la hausse des taux, le recours au crédit s'est raréfié et les prix de l'immobilier ont baissé. Une situation favorable pour les SCPI qui achètent comptant, et en particulier pour les jeunes SCPI. Elles ont pu se constituer un premier patrimoine sur des acquisitions à la rentabilité intéressante, en France comme sur le marché européen.
Elles n'ont pas non plus à porter le poids d'investissements passés, réalisés à une époque où les rendements étaient plus bas.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties.
Les très jeunes SCPI et leur TD annualisé
Le taux de distribution correspond au dividende brut versé au titre de l'année n, rapporté au prix de souscription au 1er janvier de l'année n. Une SCPI lancée après le 1er janvier ne peut donc pas communiquer de TD sur cette année.
Certaines SCPI lancées en 2024 ont pourtant communiqué un TD annualisé. Il peut s'agir, par exemple, des revenus d'un trimestre multipliés par 4, ou de ceux de deux trimestres multipliés par 2, puis divisés par le prix de souscription.
L'ASPIM a précisé sa position dès 2023 : « il n'est pas possible d'annualiser le taux de distribution pour un fonds créé en cours d'année ». En mars 2025, l'AMF a rappelé à son tour qu'il n'est pas autorisé de communiquer sur la performance d'une SCPI ayant moins de 12 mois d'historique.
Les TD annualisés ne sont donc pas retenus dans les classements officiels, ni dans le nôtre. Les SCPI créées en 2024, comme Corum USA, Darwin RE01 ou Sofidynamic, n'apparaissent donc pas dans ce classement, faute d'une année complète de distribution.
Sur un échantillon de 67 SCPI, ce sont les SCPI à stratégie diversifiée qui s'en sortent le mieux. Leur TD moyen atteint 6,60 %, avec plus de 0,8 point d'avance sur la logistique, qui ne compte que 3 SCPI. Il progresse aussi de près de 12 % par rapport à 2023.
Les SCPI de commerces affichent elles aussi une belle hausse de leur TD moyen, d'un peu plus de 5 %.
Sur les bureaux, le TD moyen augmente légèrement (+3,6 %). Mais la collecte sur ce type d'actifs a très fortement baissé. Au 3ᵉ trimestre 2024, la collecte nette était de 99 millions d'euros pour les bureaux, contre 1 952 millions d'euros pour les SCPI diversifiées.
Les SCPI d'hôtellerie sont celles qui reculent le plus par rapport à 2023 (−7,4 %). Cette baisse vient surtout de Cap'HebergImmo, dont le TD diminue de 20,7 %, et d'Atream Hôtels (−4,7 %). Logipierre 3 conserve un TD stable.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties.
L'écart se creuse entre SCPI européennes et SCPI françaises. En 2023, le TD moyen des SCPI européennes était déjà supérieur à celui des SCPI françaises (5,62 % contre 4,83 %). En 2024, il progresse plus vite, à 6,25 % contre 5,16 % pour les françaises.
La part des SCPI européennes est donc très importante en haut du classement :
* Calcul de la moyenne effectué à partir de la répartition géographique réelle de la SCPI et non sur son déclaratif de stratégie. Dès qu'une SCPI a plus de 50 % hors de France, elle a été définie comme « SCPI Européenne ».
Pour les SCPI européennes, les TD sont bruts de fiscalité étrangère. Ils sont donc légèrement favorisés par rapport à ceux des SCPI françaises. Par ailleurs, les SCPI européennes du haut du classement ont été lancées récemment et profitent elles aussi de l'avantage de la jeunesse.
« 2024 a de nouveau été une année dure pour l'immobilier, et nous assistons à une polarisation du monde des SCPI. Un premier pôle, dont le portrait robot est la SCPI bancaire de bureaux plutôt ancienne, qui peine à relever la tête, face à un pôle de jeunes SCPI diversifiées et européennes qui atteignent des sommets de performance, en profitant pleinement des opportunités des marchés. Un marché qui reste plus favorable aux acheteurs qu'aux vendeurs. » Clément Renault, CEO de Louve Invest.
Une année 2024 toujours chahutée, malgré des baisses de taux
La hausse brutale des taux d'intérêt en 2023 a poussé les investisseurs à attendre, et a fortement ralenti la collecte des SCPI ces deux dernières années. Sur certaines SCPI, les demandes de retrait ont même continué à progresser en 2024, mais dans une moindre mesure qu'en 2023. Les sociétés de gestion les plus en difficulté prévoient en 2025 de poursuivre leurs ventes d'actifs et de doter des fonds de remboursement.
En 2024, la maîtrise de l'inflation a permis à la Banque centrale européenne d'inverser sa politique monétaire, avec 4 baisses de taux successives. Ce retour progressif à la normale s'est traduit par une stabilisation des valeurs immobilières, notamment sur les actifs de qualité. En fin d'année, les acheteurs ont vu leurs conditions de financement s'améliorer.
Ce marché agité n'a pas empêché les gérants de lancer de nouvelles SCPI. Après 7 créations en 2023, 18 nouvelles SCPI ont vu le jour en 2024, et déjà 2 en janvier 2025. Les SCPI qui achètent comptant disposent de grandes marges de négociation à l'acquisition. Encore faut-il parvenir à collecter.
Une collecte 2024 en net recul, mais des taux de distribution à la hausse
En 2023, la collecte brute des SCPI avait déjà fortement ralenti (−34 %). En 2024, la baisse se confirme (−39 %), avec une collecte brute d'environ 4,7 milliards d'euros, un niveau proche de celui de 2015.
Plusieurs raisons expliquent cette baisse :
- Un accès au crédit plus difficile pour les investisseurs, qui profitent moins de l'effet de levier.
- Les baisses de prix de part à répétition sur certaines SCPI, avec 54 annonces depuis mars 2023 et déjà 9 début 2025. Certaines corrections ont été très fortes, jusqu'à près de −50 % pour la plus importante.
- La concurrence d'autres placements, rendus plus attractifs par la hausse des taux, comme le livret A ou les fonds euros boostés.
Malgré tout, la collecte n'est pas en recul pour toutes les SCPI. Certaines continuent d'attirer de nombreux investisseurs, comme Transitions Europe, qui signe la plus grosse collecte nette avec environ 431 M€, devant Iroko Zen (359 M€) et Corum Origin (322 M€).
* T4 2024 estimatif, en attente de l'ensemble des données communiquées par les SCPI.
Malgré ce contexte difficile, le TD moyen des SCPI progresse à 4,72 % en 2024, contre 4,52 % en 2023. Un niveau inédit depuis 2015 (4,85 %). Cette moyenne cache toutefois de grandes différences entre les SCPI, avec un écart de 8 points entre le plus fort et le plus faible TD 2024.
Vous pouvez trouver encore plus d'expertise et de classement sur notre article classement SCPI, si vous le souhaitez. Vous aurez aussi les meilleures SCPI par répartition sectorielle des actifs (bureaux, commerces, locaux logistiques ...) sur nos articles dédiés SCPI de commerces, SCPI résidentielle, SCPI logistiques, SCPI de santé… Sur ce dernier point, de plus en plus de SCPI se diversifient, et ne concentrent plus la grande partie de leurs actifs immobiliers sur des bureaux parisiens. La capitalisation des sociétés de gestion sera aussi prise en compte.
Plus que de donner des informations et des études, Louve Invest vous permet d'accéder à l'investissement en SCPI de façon simple et accessible. Nous expliquons comment acheter des parts de SCPI. Votre dossier se complète en ligne et vous recevez vos bulletins de souscription en moins de 48h.
Louve vous offre ensuite la possibilité de recevoir des versements non pas uniquement trimestriellement, mais aussi mensuellement, ce qui demeure encore rare. Investir chez Louve vous permet de suivre votre investissement depuis un espace dédié.
Clément Renault est ingénieur (École des Ponts, MSc Stanford) et alumni Y Combinator W18.
Après avoir été data scientist dans la Silicon Valley puis co‑fondateur de la start‑up de navires autonomes Shone, il revient en 2021 pour lancer Louve Invest, la fintech qui démocratise l’investissement SCPI, qu’il dirige aujourd’hui en tant que CEO.
