SCPI Upêka

Se tourner vers des SCPI comme Upêka, c'est investir dans une SCPI de rendement à capital variable, gérée par Axipit Real Estate Partners. Elle adopte une stratégie diversifiée, à la fois géographique et sectorielle, avec une majorité d'actifs situés en Europe. La SCPI cible des actifs professionnels dans une logique de gestion opportuniste dite "value-add" : bureaux, commerces, locaux d'activité ou logistique peuvent être intégrés au portefeuille en fonction des opportunités du marché.

Upêka se distingue par l'absence de frais de souscription. Les frais de sortie sont en revanche dégressifs, de 6 % à 0 % en fonction de la durée de détention, avec une disparition totale au bout de 6 ans.

La SCPI traverse une période difficile depuis le premier semestre 2026. Deux actifs acquis en cession-bail ne produisent plus de loyer : l'un en Espagne, dont le locataire a quitté les lieux, et l'autre en France, dont le locataire a été placé en liquidation judiciaire en avril 2026. Ces deux défaillances ont ramené le taux d'occupation financier (TOF) de 100 % au premier trimestre 2026 à 66,75 % au 30 juin 2026, entraînant une baisse de 28 % de l'acompte trimestriel brut entre le T1 et le T2 2026. Le taux de distribution 2025 s'est établi à 5,71 %, contre 7,96 % en 2024. La valeur de reconstitution est passée à 201,04 € au 30 juin 2026, légèrement en dessous du prix de souscription maintenu à 206 €.

La SCPI Upêka a été lancée en juin 2023 par la société de gestion Axipit Real Estate Partners, agréée par l'AMF en mars 2021 et filiale de Catella Aquila Investment Management France. Son ambition est de proposer un véhicule d'investissement immobilier à la fois diversifié et accessible, en mettant l'accent sur la transparence des frais et une stratégie d'acquisition opportuniste.

Axipit est une structure récente, mais elle s'appuie sur l'expertise du groupe Aquila Asset Management, créé en 2010, qui gère aujourd'hui plus de 1,5 milliard d'euros d'actifs. Aquila est reconnu pour son approche institutionnelle de l'investissement immobilier, notamment à travers des fonds professionnels spécialisés, des club deals et des opérations à forte valeur ajoutée. Depuis septembre 2025, Guillaume Riquier assure la direction générale d'Axipit Real Estate Partners, Jean-François Charrier conservant la responsabilité du développement commercial.

Le groupe développe des opérations à forte valeur ajoutée, incluant restructuration, repositionnement d'actifs, reconversion, ou ventes par lots d'immeubles résidentiels. Son expertise s'étend à l'ensemble du marché immobilier français et européen (bureaux, commerces, logistique, résidentiel). Ce sont ses équipes d'asset managers, d'analystes et d'ingénieurs qui accompagnent directement le développement stratégique et opérationnel d'Axipit.

C'est cette expertise que la société de gestion mobilise pour développer Upêka : une SCPI diversifiée dans sa typologie d'actifs comme dans sa répartition géographique, avec une orientation assumée vers des investissements européens à potentiel.

Upêka est un placement immobilier éclectique qui adopte une stratégie opportuniste dite "value-add", en ciblant des actifs professionnels pouvant offrir une performance supérieure grâce à leur emplacement, leur typologie ou leur potentiel de revalorisation. La SCPI ne se limite à aucun secteur d'activité et construit son portefeuille en fonction des opportunités, tout en respectant une logique de diversification. Elle recourt notamment à des opérations de cession-bail (sale & lease-back), dans lesquelles une entreprise vend ses murs à la SCPI et les reloue immédiatement sur un bail long à rendement élevé. Ce type d'opération génère des rendements acte en main supérieurs à la moyenne du marché, mais expose la SCPI à un risque de contrepartie direct sur la santé financière du locataire.

La répartition des revenus locatifs par secteur d'activité au 30 juin 2026 se décompose ainsi : santé et laboratoire (22 %), logistique entrepôt (21 %), alimentaire (20 %), architecture et design (11 %), commerce et proximité (10 %), et d'autres secteurs comme le service bien-être (5 %), le commerce de bouche (5 %), l'assurance et finance (3 %), l'éducation (2 %) et d'autres usages (1 %).

Sur le plan géographique, Upêka est clairement tournée vers l'Europe, avec un portefeuille réparti entre les Pays-Bas (42,7 %) et l'Espagne (37,6 %) comme principaux pôles, complétés par la France (15,4 %) et l'Irlande (4,2 %) au 30 juin 2026 (en % de la valeur estimée des actifs). Avec 14 actifs et 17 locataires au total, la mutualisation du risque reste limitée : la défaillance de deux locataires a suffi à faire chuter le TOF de 100 % à 66,75 % en un seul trimestre.

Upêka présente plusieurs atouts différenciants, à commencer par sa politique de frais : 0 % de frais de souscription, et des frais de retrait dégressifs, qui disparaissent totalement au bout de 6 ans (initialement de 6 %, ils baissent de 1 % chaque année dès la première année de détention). Concernant les frais SCPI, elle fait ainsi partie des rares SCPI sans frais à avoir adopté ce modèle dès son lancement, aux côtés de SCPI comme Remake Live, Iroko Zen, Novaxia Néo, et Mistral Sélection.

Les frais de gestion s'élèvent à 18 % TTC, un niveau supérieur à la moyenne du marché, mais qui s'explique par l'absence de frais d'entrée. Le rendement annoncé est net de frais de gestion. La SCPI a obtenu le label ISR en 2024, renouvelé après audit en octobre 2025, témoignant d'une démarche d'investissement responsable intégrée à la stratégie dès le départ.

Au 30 juin 2026, Upêka affiche une capitalisation d'environ 41,6 M€. Le patrimoine est réparti sur 4 pays européens : Pays-Bas (42,7 %), Espagne (37,6 %), France (15,4 %) et Irlande (4,2 %), offrant une diversification géographique effective sur des marchés à profils de rendement complémentaires. Upêka est accompagnée par Aquila Asset Management, groupe expérimenté qui apporte à la société de gestion Axipit son savoir-faire institutionnel dans la structuration, la reconversion et la valorisation d'actifs immobiliers complexes. Sur les actifs loués, les baux affichent au 30 juin 2026 une durée résiduelle moyenne (WALT) de 13,4 ans et une durée jusqu'à la première option de sortie locataire (WALB) de 6,9 ans, traduisant des engagements fermes à long terme.

Mais certaines limites doivent être prises en compte. Upêka affiche une capitalisation en recul, pénalisée par une collecte nette négative sur les derniers trimestres. Son taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 66,75 % au 30 juin 2026, en retrait notable par rapport aux attentes initiales, en raison des situations locatives non résolues sur les sites de Onda et La Tourette. Sa stratégie value-add repose sur l'exécution : ces aléas illustrent que la gestion active implique aussi de faire face à des situations complexes, et que la trajectoire de la SCPI dépend en partie de leur résolution dans les prochains trimestres.

Au deuxième trimestre 2026, la SCPI Upêka compte toujours 14 actifs dans 4 pays. Le trimestre est marqué par un recul significatif de la distribution et un effondrement du taux d'occupation financier. Le TOF passe de 100 % au 31 mars 2026 à 66,75 % au 30 juin 2026, conséquence directe de l'absence de loyers sur deux sites. L'acompte T2 s'établit à 1,86 € brut par part, contre 2,57 € brut au T1 2026, soit une baisse de 28 %. Concernant La Tourette, le locataire en procédure collective depuis janvier 2026 n'a versé aucun loyer au T2, et les loyers du T1 initialement facturés avant l'ouverture de la procédure n'ont finalement pas été encaissés, entraînant une régularisation pénalisant davantage la distribution du T2. Concernant Onda en Espagne, les démarches de relocation se poursuivent, la cession des équipements industriels du site ayant été finalisée. La SCPI a finalisé un financement bancaire de près de 3 M€ auprès de Banco Sabadell, adossé à quatre actifs espagnols, portant le ratio d'endettement à 11,12 % au 30 juin 2026. La valeur de reconstitution s'est établie à 201,04 € au 30 juin 2026, passant sous le prix de souscription maintenu à 206 €.

Sur le plan du marché des parts, la collecte nette est négative au T2 : 4 431 nouvelles parts ont été souscrites (912 K€) contre 16 124 parts retirées (3,32 M€), soit une contraction du capital de 11 692 parts sur le trimestre. Aucune part ne se trouve techniquement en attente de retrait, les demandes ayant été compensées par les souscriptions et, selon toute vraisemblance, par le financement bancaire conclu sur la même période. La collecte trimestrielle suit une tendance baissière marquée : 4,18 M€ au T4 2025, 1,22 M€ au T1 2026, 0,91 M€ au T2 2026.

L'Assemblée Générale du 30 juin 2026 s'est tenue sur deuxième convocation, la première n'ayant pas réuni le quorum. Les associés ont approuvé les résultats 2025, qui font apparaître une distribution légèrement supérieure au résultat de l'exercice, ramenant le report à nouveau à 4 320 € pour l'ensemble de la SCPI, soit moins de 2 centimes par part de réserve disponible. Plusieurs nouvelles facultés ont été adoptées : réinvestissement automatique des dividendes en nouvelles parts, mensualisation de la distribution, passage du minimum de souscription de 1 à 5 parts. Au premier trimestre 2026, la collecte s'était établie à 1,2 M€ dans un contexte déjà dégradé. Au quatrième trimestre 2025, le prix de part avait été revalorisé de +3 % (de 200 € à 206 €) et la SCPI avait confirmé son label ISR après audit en octobre 2025.

Lancée en 2023, la SCPI Upêka a constitué progressivement un portefeuille paneuropéen : 11 actifs à fin du 2e trimestre 2025, 12 au 3e trimestre, puis 14 actifs à fin 2025 grâce à deux acquisitions en France et aux Pays-Bas. Au 30 juin 2026, le patrimoine immobilier est valorisé à 35,76 M€, en recul de 4,29 % à périmètre constant sur le semestre, une correction concentrée sur les deux actifs confrontés à des difficultés d'occupation.

Sur le plan des valeurs, la valeur de reconstitution s'établit à 201,04 € par part au 30 juin 2026, passant sous le prix de souscription maintenu à 206 €, ce qui place la SCPI en légère surcote par rapport à sa valeur intrinsèque. La capitalisation atteint 41,57 M€ pour 1 840 associés, avec un levier financier activé au T2 à hauteur de 3 M€ (endettement à 11,12 %). Le taux de distribution 2025 s'élève à 5,71 % brut de fiscalité étrangère et la PGA 2025 ressort à 8,71 %, portée en partie par la revalorisation du prix de part de +3 % intervenue au 31 décembre 2025. Le TRI depuis l'origine atteint 7,26 %, tandis que le TRI cible à 10 ans est fixé à 6,5 % (objectif non garanti).

Pour la suite, la priorité de la société de gestion porte sur la résolution des situations locatives d'Onda en Espagne, où les démarches de relocation sont en cours, et de La Tourette en France, dont le locataire a été placé en liquidation judiciaire au printemps 2026. L'issue de ces deux dossiers conditionne directement le retour à un taux d'occupation et à une distribution normalisés. La collecte a fortement ralenti sur les derniers trimestres, ce qui réduit la capacité à acquérir de nouveaux actifs pour compenser les vacances actuelles. Avec un report à nouveau quasi nul, la SCPI dispose d'une marge de manœuvre très limitée pour lisser les distributions en cas de nouveaux aléas.

Pour vous confier notre avis SCPI sur Upeka, elle fait partie des SCPI récentes qui ont su construire rapidement un portefeuille paneuropéen cohérent, avec une logique lisible : sélection opportuniste, diversification géographique, et frais d'entrée à zéro. La revalorisation du prix de part de +3 % intervenue fin 2025 avait permis d'afficher une PGA 2025 à 8,71 %, mais cette progression est à nuancer : la valeur de reconstitution s'établit désormais à 201,04 € au 30 juin 2026, passant sous le prix de souscription maintenu à 206 €.

La situation locative actuelle appelle à la prudence. Au 30 juin 2026, le TOF s'établit à 66,75 %, en raison de l'absence totale de loyers sur deux sites : Onda en Espagne, dont le locataire a quitté les lieux en début d'année, et La Tourette en France, dont le locataire a été placé en liquidation judiciaire au printemps 2026. La distribution du T2 ressort à 1,86 € brut par part, contre 2,57 € au T1, affectée par ces deux situations et par la régularisation de loyers T1 non encaissés. Le report à nouveau est quasi nul, ce qui signifie que la SCPI ne dispose pratiquement d'aucune réserve pour soutenir les distributions en cas de nouveaux aléas. Par ailleurs, la collecte nette est négative depuis plusieurs trimestres, signal d'une confiance des investisseurs actuellement dégradée.

Ces éléments ne remettent pas en cause la stratégie dans son ensemble, mais ils rappellent que le positionnement value-add expose à des risques que les SCPI "core" évitent davantage. La trajectoire d'Upêka dépendra largement de la capacité de la société de gestion à résoudre les situations d'Onda et La Tourette dans les prochains mois. Dans cette attente, Upêka peut convenir à un investisseur averti, conscient des risques classiques (perte en capital, liquidité, revenus non garantis), à l'aise avec l'incertitude locative actuelle et l'absence de réserves pour lisser les aléas.